По мере развития рыночных отношений потребность в оценке постоянно возрастает. Согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности" оценка объектов собственности (объектов, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованием) является обязательной при приватизации, передаче в доверительное управление либо в аренду, продаже, национализации, выкупе, ипотечном кредитовании, передаче в качестве вклада в уставные капиталы. Оценка бизнеса позволяет оценить рыночную стоимость собственного (уставного) капитала закрытых предприятий или ОАО с недостаточно ликвидными акциями. Согласно Закону Российской Федерации "Об акционерных обществах" оценка рыночной стоимости акционерного капитала должна проводиться независимыми оценщиками при дополнительной эмиссии, выкупе акций. Потребность в оценке возникает при инвестировании, кредитовании, страховании, исчислении налогооблагаемой базы. Оценка необходима для выбора обоснованного направления реструктуризации предприятия.
Оценка - это деятельность специалиста, имеющая целью определение вероятной денежной суммы, которую реально выручить при отчуждении имущественных прав на оцениваемый объект в конкретных рыночных условиях. Как известно, все важнейшие решения органов государственной власти так или иначе касаются вопросов оценки - приватизация государственной собственности, переоценка основных фондов в целях налогообложения и амортизационной политики и т.д. В условиях рыночных отношений нужно исходить из утверждения, что каждый участник рынка должен располагать достоверной информацией о реальной стоимости интересующего его имущества. Исходя из этого, профессиональная оценка необходима в следующих случаях:
- при выдаче кредитов под залог имущества
- при принятии обоснованного решения о деловом партнерстве
- при преобразовании и ликвидации предприятий
- для принятия инвестиционных решений
- при принятии решений о санации или банкротстве предприятий
- при страховании имущества в судебных имущественных спорах
- при оптимизации налогообложения имущества
- в целях переоценки основных фондов предприятий
Таким образом, так или иначе, оценка имущества требуется практически во всех случаях отчуждения имущественных прав на открытом рынке.
Краеугольное понятие теории оценки - это понятие рыночной стоимости.
В соответствии со Ст.3 ФЗ "Об оценочной деятельности" под рыночной стоимостью объекта оценки понимается следующее:
Рыночная стоимость объекта оценки - это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
- одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
- стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
- объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
- цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
- платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
Оценка имущества может проводиться в двух случаях:
I По желанию собственника имущества
- Оценка недвижимости
- Оценка ценных бумаг и бизнеса
- Оценка имущественного комплекса
- Переоценка основных фондов
- Oценка земельного участка
- Оценка оборудования, производственных линий
- Оценка автотранспорта
- Оценка инвестиционных проектов
- Оценка дебиторской задолженности
- Оценка нематериальных активов
II Обязательная оценка согласно Закону
- Оценка имущественных взносов в Уставный капитал
- Оценка в процесе исполнительного производства
- Оценка предприятия при банкротстве
- Оценка в рамках судебного производства
- Оценка нежилых помещений при выкупе их у Москомимущества
- При определении стоимости объектов оценки, принадлежащей Российской Федерации или муниципальным образованиям
I Оценка, проводимая по желанию собственника имущества
Существуют случаи, когда оценку проводить не обязательно, но потребность в ней диктуется правилами ведения деловых операций.
1. Оценка недвижимости
При продаже (покупке). Каждая из сторон, участвующих в сделке, может получить "Отчет об оценке", в котором доказательно и обоснованно описывается процедура определения стоимости объекта недвижимости. Информация может быть полезна для аргументированного ведения переговоров, отстаивания своей точки зрения. Возможно, оппонент также прибегнет к помощи профессионального оценщика и тогда сторонам придётся сравнивать не свои умозрительные заключения, а обоснованные цифры.
При внесении в Уставной капитал
При получении кредита
При выделении доли одного из собственников
При определении стоимости ущерба, нанесенного объекту недвижимости
2. Оценка ценных бумаг и бизнеса
Оценка бизнеса включает в себя углубленный финансовый, организационный и технологический анализ текущей деятельности и перспектив оцениваемого предприятия. Оценка производится путем расчета стоимости с использованием, как правило, нескольких методов, чтобы получить максимально достоверный результат.
Оценка акций компаний, котирующихся на рынке. Частный случай оценки акций, достаточно простой и зачастую сводящийся к анализу котировок, состояния рынка и определению ставки дисконта. Оценка может быть нужна при продаже (покупке) пакета акций, их залога, внесения в уставной капитал.
Оценка акций, не котирующихся на рынке. Это серьезный случай оценки бизнеса, так как стоимость акции такой компании - это доля от стоимости её бизнеса. В процессе оценке проводится финансовый анализ деятельности предприятия, анализ отрасли, оцениваются все активы предприятия по рыночной стоимости, анализируется доходность предприятия, вобщем проводится тщательный анализ Компании с различных точек зрения.
Оценка бизнеса предприятия, например, при продаже. В этом случае потенциального покупателя может интересовать, поток доходов, приносимый Компанией, стоимость ее чистых активов - стоимость оборудования, недвижимости и пр., финансовая устойчивость.
3. Оценка имущественного комплекса
Наиболее полный вид оценки, в котором присутствует оценка недвижимости, машин и оборудования, финансовый анализ предприятия, маркетинг, оценка дебиторской задолженности и пр.
Оценка предприятия при банкротстве, если она производится одним из кредиторов - дело личной инициативы. При этом полученные данные могут сильно разниться с данными, полученными оценочной организацией, работающей по заказу, например, внешнего управляющего, или "Агентства по реструктуризации" (АРКО). Аналогичная картина возможна при оценке арестованного имущества в процессе исполнительного производства.
4. Переоценка основных фондов
Согласно Положению по бухгалтерскому учету 6/97, предприятие имеет право самостоятельно один раз в год проводить переоценку основных фондов. Эта работа позволяет снижать налоговое бремя предприятий, иногда - значительно, а также оптимизировать структуру основных фондов.
Некоторые аргументы в пользу проведения переоценки:
- Убыточным предприятиям, не пользующимся льготой по налогу на имущество, целесообразна частичная переоценка имущества с целью снижения балансовой стоимости отдельных групп или объектов основных средств, моральный износ которых не учтен в их балансовой стоимости. Особенно это относится к устаревшим вычислительной и организационной технике, оборудованию и транспортным средствам. В этом случае по результатам уценки стоимости только морально устаревших объектов основных средств достигается реальная экономия по налогу на имущество.
- Приближение стоимости основных фондов к реальным рыночным ценам. Данное изменение стоимости может быть выгодным при:
- Привлечении инвестиций (Грамотное проведение переоценки с предварительным анализом состояния финансовых показателей после предполагаемой переоценки - может существенно улучшить позиции предприятия в глазах инвесторов)
- Формирование себестоимости продукции и ее цены.
- Планировании реализации части объектов основных фондов. (При определении прибыли от реализации основных фондов предприятия для целей налогообложения, учитывается разница (превышение) между продажной ценой и первоначальной или остаточной стоимостью этих фондов с учетом их переоценки.)
- Проведение переоценки основных фондов поможет оценить реальный имущественный потенциал предприятия и выявить объекты не участвующие в процессе производства и "рекомендуемые" к продаже или списанию.
- При планируемой реструктуризации предприятия
При планируемом увеличении уставного капитала предприятия (за счет увеличения добавочного капитала)
5. Оценка земельного участка / прав аренды
При продаже (покупке) земельного участка или прав его аренды, оценка поможет понять его реальную стоимость в сложившихся рыночных условиях. Оценка может быть использована также для целей получения кредита, внесения в уставной капитал и др.
6. Оценка оборудования, производственных линий
Услуги эксперта оценщика могут понадобиться при покупке (продаже) либо уникального оборудования, либо давно вышедшего из употребления, списанного, морально устаревшего, иногда возникает необходимость оценки сложных технологических линий, эксклюзивных станков.
7. Оценка автотранспорта
Требуется для определения стоимости ущерба при ДТП, залоге автомашины, внесении ее в уставной капитал.
8. Оценка инвестиционных проектов
Работа всегда проводится по инициативе Заказчика. Это может быть вложение в объекты недвижимости, ценные бумаги, инвестиции в предприятия, закупка производственных линий и мини-заводов. С точки зрения собственника (инвестора) разумно потратить сумму, в десятки раз меньшую, чем размер инвестиции, чем потерять всю сумму в случае, если проект не окупится.
9. Оценка дебиторской задолжности
Оценка производится как правило для купли продажи, для корректировки статей баланса
10. Оценка нематериальных активов
Оценка нематериальных активов включает оценку имущественных прав на: результаты интеллектуальной деятельности, а также выгоды и обязательства по действующим контрактам на поставку и закупку товаров и услуг, предполагаемую возможность возобновления существующих лицензий, разрешений и сертификатов, деловую репутацию, а также величину ущерба, причиненному правообладателю в результате нарушения его прав на результаты интеллектуальной деятельности. Нематериальные активы не имеют осязаемой формы, и зачастую не связаны с конкретным материальным объектом. Оценка производится как правило для купли продажи, для корректировки статей баланса.
II Обязательная оценка согласно Закону
1. Имущественный взнос в уставной капитал
При неденежном взносе в Уставный капитал, общества с ограниченной ответственностью на сумму свыше 200 МРОТ (20 тысяч рублей), а также при неденежном взносе в Уставной капитал акционерного общества не зависимо от суммы. Оценку должен заказать собственник имущества или другое заинтересованное лицо у организации, аккредитованной при Московской регистрационной палате. Оценке подлежат любые имущественные взносы, кроме потребляемых вещей.
2. Оценка в процессе исполнительного производства
По постановлению судебного пристава исполнителя проводится оценка арестованного имущества в целях его дальнейшей продаже в принудительном порядке. В качесве оценщика может быть наша организация.
3. Оценка предприятия при банкротстве
Внешний управляющий, ФСФО, АРКО, являются заказчиками обязательной оценки при банкротстве предприятия. В этом случае задача оценщика - определить ликвидационную стоимость имущественного комплекса, т.е. нижний порог цены.
4. Оценка в рамках судебного производства
Очень часто, в рамках судебного производства, касающегося арбитражных или гражданских дел, суд обязывает одну из сторон произвести оценку имущества. В суде могут встретиться и два "Отчета об оценке", составленные истцом и ответчиком, и тогда суд вправе назначить собственную экспертизу, прибегнув к услугам аккредитованной организации.
Проведение оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям.
5. Оценка нежилых помещений при выкупе их у департамента имущества
Этот случай встречается достаточно часто в оценочной практике, для учета реально вклада собственника в арендуемое помещение (в виде ремонта, реконструкции, переоборудования). Связано это с тем, что "улучшения", произведённые собственником, могут уменьшать стоимость выкупа помещения, о чём требуется "Отчет об оценке".
6. При определении стоимости объектов оценки, принадлежащей Российской Федерации или муниципальным образованиям
- в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передаче в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки в том числе:
- при национализации имущества;
- при ипотечном кредитовании физических лиц и юридических лиц в случаях возникновения споров о величине стоимости ипотеки;
- при составлении брачных контрактов и разделе имущества разводящихся супругов по требованию одной из сторон или обеих сторон в случае возникновения спора о стоимости этого имущества;
- при выкупе или ином предусмотренном законодательством Российской Федерации изъятии имущества у собственников для государственных или муниципальных нужд;
- при проведении оценки объектов оценки и целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооблагаемой базы.
468065118 - онлайн-консультации
